香港樓市趨勢:COVID-19或促使消費者搬離核心地區

艱難的2019年過去,新冠肺炎又重創香港經濟。哪些地區的樓市受到最大影響?又有沒有復甦的跡象?
Real Estate Data Suggest COVID-19 Is Influencing Hong Kongers to Move Away From Central Areas

香港的樓價 冠絕全球,但受到新冠肺炎疫情的衝擊,樓價從2019年10月高峰開始下滑,至今下跌了29%。然而,若仔細觀察,便會發現並非所有地區的樓價都受到相同程度的影響。在是次研究中,我們會觀察過去數月成交價和成交量的變化,從而評估疫情對香港樓市的實質影響。

研究重點

  • 從2000年起,新界外圍樓市的總成交額首次超越核心地區
  • 消費者看來從核心地區遷移至新界;港島和九龍的樓價跌幅最大
  • 與此同時,新界地區(包括大埔、西貢、沙田、荃灣、元朗和離島)的成交量顯著上升,而且成交價跌幅較小,甚至有些個案的成交價上升
  • 近來成交量上升,可能反映需求上升,尤其是外圍地區的單位
  • 我們發現其他國際金融中心都有類似趨勢—對房屋的需求由人煙稠密的市中心轉移至外圍地區

港島九龍樓市首當其衝

疫情之下,買家對香港樓市的看法出現明顯轉變。自從2000年起,香港外圍地區的樓市總成交量首次超越核心地區。消費者逐漸從人口密集的核心地區遷至新界地區。

Table showing quarterly consideration for Central and Outer Districts
事實上,我們對香港的樓市成交分析顯示,包括港島和九龍的核心地區於疫情下首當其衝。相比2019年10月的高峯,港島區和九龍區的平均成交價至今分別大跌58.77%和37.91%。外圍地區的平均成交價卻上升18.97%。

香港樓市平均成交價和總成交額

港島九龍外圍地區
2019年10月平均價格HK$35.23/UnitHK$13.25/UnitHK$6.88/Unit
2020年7月平均價格HK$14.52/UnitHK$8.22/UnitHK$8.19/Unit
變化幅度-58.77%-37.91%18.97%
2019年10月總成交額(百萬)HK$23,181HK$24,995HK$17,417
2020年7月總成交額(百萬))HK$16,485HK$13,809HK$39,000
變化幅度-28.89%-44.75%123.92%
平均成交價和總成交額以HK$1,000,000為單位

疫情下對外圍地區的房屋需求上升

遠離市中心居住,代表要花更多時間往來上班地點,而且食肆和消閒娛樂選擇較少。然而,在食肆禁堂食、室內室外限聚令等防控疫情 措施下,大家也不再察覺遠離市中心的種種不便。我們的研究顯示,人們開始搬離人煙稠密的地區,或對這些地區置業的意慾下降,反而傾向搬進外圍地區。

自從2019年的樓市高峯,新界外圍地區的平均樓價下跌少於九龍或港島,當中西貢、沙田、屯門和元朗區的樓價甚至大升。

自高峯期起,香港樓市平均成交價的變化幅度(2020年7月v2019年10月)

地區價格變化幅度
港島-58.77%
九龍-37.91%
荃灣-21.35%
離島-9.19%
大埔-4.81%
北區-3.60%
沙田18.04%
西貢19.91%
元朗33.58%
屯門54.16%
有趣的是,香港的樓市成交量自2020年1月起開始反彈,外圍地區的成交量增幅比核心地區更大,加上外圍地區的成交價較穩定甚至上升,反映大眾對外圍地區住宅單位的需求上升。

香港樓市總成交量的變化幅度

地區2019 2020年7月v2019年10月2020年7月v2020年1月
外圍地區88.22%124.20%
核心地區10.57%70.34%

其他主要金融中心見類似趨勢

我們團隊對紐約市和新加坡等其他國際金融中心進行研究,看看當地人對房屋的需求變化是否類似香港,從市中心轉移至外圍地區。紐約市如香港一樣,業主的目光開始從人煙稠密的商業中心曼克頓轉移至外圍市鎮和近郊地區。根據Douglas Elliman Real Estate(紐約主要房地產經紀)發表的 市場報告 ,與2019年第二季度相比,曼克頓的樓價和成交量均重挫。儘管成交量普遍下跌,但在人口相對較少的布魯克林區和皇后區等市鎮,成交量下跌較少。當中西徹斯特郡(紐約市北面人口較少的近郊地區)的樓價上升程度超越紐約市其他市鎮,而成交量和總成交額下跌最少。就如香港一樣,紐約的潛在買家看來也開始轉投外圍地區的懷抱。

紐約樓市成交價和成交量的變化幅度

地區2020年第2季成交價按年變化2020年第2季成交量按年變化2020年總成交額按年變化人口/平方公里
曼克頓-10.20%-54.10%-58.80%27,545
布魯克林0.10%-40.50%-40.41%13,956
皇后區5.00%-46.70%-44.07%8,018
西徹斯特郡6.90%-27.30%-22.22%868

疫情衝擊之下,新加坡的樓價也出現類似變化。在2020年第1季和第2季度期間,市中心私樓和社區公寓的每平方呎平均價格下跌了3.83%,外圍市鎮卻上升4.07%。這個趨勢一直持續,直至7月樓價比第1季度再跌7.15%,外圍地區則上升4.94%。相比起環境擠迫的市中心,新加坡人開始對外圍市鎮的單位更感興趣。

Table showing average price per square foot in downtown and outer areas of Singapore

2020下半年勢必反彈?

我們研究香港的樓市趨勢時,發現6月時無論是核心地區還是外圍地區,成交量、平均成交價和總成交額都見回升。

香港樓市成交額和成交量的變化幅度(2020年6月v1月)

核心地區外圍地區
成交量變化(2020年6月v1月)99.58%133.38%
成交額變化(2020年6月v1月)137.28%147.38%
核心地區是港島和九龍,外圍地區包括離島、北區、西貢、沙田、大埔、荃灣、屯門和元朗

然而,7月核心地區的成交量和總成交額卻見下滑,外圍地區的成交量跌勢稍緩,而且總成交額上升。隨着香港於7月出現第三波疫情,買家又紛紛從核心地區轉向人口相對較少的地區。相信一日疫情不退,買家撤離核心地區的趨勢仍會持續。

香港樓市成交額和成交量的變化幅度(2020年6月v1月)

核心地區外圍地區
成交量變化(2020年7月v6月)-14.65%-3.93%
成交額變化(2020年7月v6月)-17.35%16.00%
核心地區是港島和九龍,外圍地區包括離島、北區、西貢、沙田、大埔、荃灣、屯門和元朗

分析方法

進行是項研究時,我們翻查了政府統計數據和市場報告,搜集資料。主要來源包括: *香港土地註冊處,物業市場統計數字 *新加坡市區重建局,Apartment and Condominium Sales *Douglas Elliman Market Reports *香港政府統計處,人口統計報告 *新加坡統計局,Basic Demographic Characteristics *美國人口普查局

為了解香港樓市的變化,我們從2019年起設定如總成交量和平均成交價等數據點,然後以每月、每季和半年為單位進行比較,看看疫情期間的變化。這些數據來自香港政府,可靠可信。

我們掌握大概趨勢後,開始收窄分析範圍,分析香港人煙稠密的地區和人口相對較少的地區。土地註冊處把香港劃分為10區,而不是慣常的18區。我們根據人口密度把這些地區分類為「核心」地區(港島和九龍)及「外圍」地區(離島、北區、西貢、沙田、大埔、荃灣、屯門和元朗)。為了把香港樓價變化與其他國際金融中心比較,我們對新加坡和紐約市的房屋買賣和價格數據進行類似分析。

Jacob Weiss

Jacob is a Junior Research Analyst at ValueChampion, focusing on credit cards and other consumer financial products. Previously, he covered hedge funds and long only products for Cambridge Associates. He holds a B.S. in Finance from the University of Maryland and has passed Level 1 of the CFA exam.

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